Introduction
L’achat d’un bien immobilier en République Dominicaine est un processus relativement simple, qui implique plusieurs étapes juridiques similaires à celles des États-Unis, avec toutefois quelques exceptions. En tant que courtier immobilier, il est de notre responsabilité de veiller à ce que les acheteurs étrangers soient efficacement accompagnés tout au long de leur acquisition, en engageant le bon Notaire Public et en s’assurant que toutes les protections et garanties légales soient respectées.
Cet article fournit une description détaillée du processus d’achat afin d’informer correctement les acheteurs avant d’entrer dans une transaction immobilière en République Dominicaine.
La transaction immobilière en 6 étapes
1. Les étapes préliminaires
L’achat d’un bien immobilier en République Dominicaine ne suit pas toujours le modèle nord-américain d’une offre écrite soumise par l’acheteur et acceptée par le vendeur. À la place, une fois qu’un accord verbal est conclu entre les deux parties sur les conditions d’achat, une Promesse de Vente est rédigée par un avocat ou un notaire public et signée par les deux parties.
Les notaires en République Dominicaine doivent obligatoirement être titulaires d’un diplôme en droit.
Il est fortement recommandé que l’acheteur potentiel engage un avocat immobilier de confiance avant de signer tout document ou de verser un acompte. Ocean Edge a sélectionné les avocats les plus professionnels afin de garantir un processus juridique sans faille.
2. La Promesse de Vente
La Promesse de Vente est un document juridique, contraignant pour les deux parties dès la signature en présence d’un Notaire Public. D’un point de vue pratique, elle est plus importante que l’Acte de Vente, car elle décrit en détail la transaction jusqu’au paiement intégral du bien et le transfert du titre de propriété à l’acheteur.
Une Promesse de Vente bien rédigée doit contenir les éléments suivants :
- (a) Nom complet et identité des deux parties. Si le vendeur est marié, le conjoint doit également signer.
- (b) Description légale du bien à acheter
- (c) Prix d’achat et modalités de paiement
- (d) Clause de défaut et pénalité
- (e) Date de livraison du bien
- (f) Vérifications juridiques (due diligence) requises ou effectuées
- (g) Déclarations du vendeur et recours en cas de fausse déclaration
- (h) Obligation du vendeur de signer l’Acte de Vente à la réception du paiement final
Afin d’assurer une protection adéquate des acheteurs, il est fortement conseillé de suivre ces trois recommandations :
(a) L’acompte versé lors de la signature de la Promesse de Vente doit être suffisamment élevé pour garantir la bonne exécution de la transaction (pénalité équivalente en cas de rupture du contrat). En pratique, il est courant de verser un acompte de 10 % à 20 % du prix d’achat.
(b) Les paiements doivent être conditionnés à la disponibilité d’un titre de propriété clair ou à l’avancement adéquat de la construction.
(c) Utiliser un compte séquestre (Escrow) afin que le vendeur n’ait pas accès aux fonds avant d’avoir rempli ses obligations.
3. L’Acte de Vente
L’Acte de Vente, comme la Promesse de Vente, est un contrat contraignant signé par les deux parties en présence d’un Notaire Public. Il atteste que le bien a été payé intégralement et que le Titre de Propriété original a été transféré du vendeur à l’acheteur.
L’Acte de Vente est ensuite présenté au Bureau des Impôts Internes, où une demande d’évaluation du bien est effectuée. Le Bureau vérifie que le vendeur est en règle avec ses obligations fiscales et envoie un inspecteur pour réaliser l’évaluation. La détermination du montant des taxes à payer peut prendre quelques jours ou semaines, selon la disponibilité de l’inspecteur.
4. Enregistrement au Registre des Titres
Une fois le bien évalué et les taxes payées, l’Acte de Vente et le Certificat de Titre du vendeur sont déposés, accompagnés des documents fournis par les Impôts Internes, au Bureau du Registre des Titres de la juridiction où se trouve le bien.
5. Certificat de Titre
La vente est enregistrée au Registre des Titres et un nouveau Certificat de Titre est émis au nom de l’acheteur. Une fois la vente enregistrée, le bien appartient légalement à l’acheteur. L’émission du nouveau certificat peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines selon le bureau concerné.
2. Vérifications juridiques (Due Diligence)
De nombreux avocats en République Dominicaine ne réalisent pas toutes les vérifications nécessaires lors des transactions immobilières, se limitant à obtenir une certification du statut du bien auprès du Registre des Titres. D’où l’importance d’engager un Notaire Public de confiance et certifié.
Pour commencer la due diligence, le vendeur ou le courtier doit fournir au notaire les documents suivants :
- Copie du Certificat de Titre du bien
- Copie du Deslinde (bornage officiel du terrain approuvé par le gouvernement)
- Copie de la carte d’identité (Cédula) ou du passeport et de l’identification du conjoint, le cas échéant
- Copie du dernier reçu d’impôt foncier (IPI) ou du certificat d’exonération, ainsi qu’une attestation du Bureau des Impôts confirmant que le vendeur est en règle
Si le bien appartient à une société :
- Copie des documents de constitution (statuts, procès-verbal de la dernière assemblée, immatriculation à jour au Registre du Commerce, résolution autorisant la vente)
- Attestation des Impôts Internes confirmant que la société est à jour de ses obligations fiscales
Si le bien fait partie d’un condominium :
- Copie de la déclaration de copropriété
- Copie du règlement de copropriété
- Copie des plans de construction approuvés
- Attestation du syndic confirmant que le vendeur est à jour de ses charges (HOA)
- Copies des procès-verbaux des trois dernières assemblées de copropriété
Si le bien est une maison individuelle :
- Copie des plans de construction approuvés
- Inventaire des meubles inclus
- Copie des contrats de services publics et reçus récents prouvant que le vendeur est à jour
Après obtention de ces documents, l’avocat doit :
- Vérifier le titre de propriété au Registre des Titres
- Faire confirmer le bornage (Deslinde) par un géomètre indépendant
- Inspecter les améliorations et constructions avec un ingénieur ou un architecte
- Vérifier les permis et restrictions légales, notamment la zone maritime des 60 mètres à partir de la marée haute où toute construction nécessite une autorisation spéciale
- Confirmer la possession réelle du bien et l’absence d’occupants illégaux ou de locataires protégés par la loi dominicaine
3. Taxes et frais liés au transfert de propriété
Les taxes et frais liés à l’enregistrement d’un bien immobilier représentent environ 3,5 % de la valeur estimée par le gouvernement :
- 3 % de taxe de transfert (Loi n° 288-04)
- Frais divers (chèques certifiés, timbres, pourboires, etc.)
Les taxes sont calculées sur la valeur marchande du bien déterminée par l’administration fiscale, et non sur le prix déclaré dans l’acte.
Les acheteurs peuvent réduire l’impact de ces taxes en apportant le bien en nature à une société (apport en capital), opération non soumise à la taxe de transfert — avec la coopération du vendeur.
4. Impôts fonciers
Les biens au nom d’une personne physique sont soumis à un impôt annuel de 1 % de la valeur gouvernementale excédant RD$ 5 000 000, sauf :
- terrains non bâtis ou fermes hors zones urbaines
- propriétaires âgés de 65 ans ou plus possédant le bien depuis plus de 15 ans sans autre propriété
Les sociétés, quant à elles, ne paient pas d’impôt foncier, mais un impôt de 1 % sur les actifs. Toutefois, l’impôt sur le revenu payé par la société peut être déduit de cet impôt.
5. Achat immobilier par des étrangers
Il n’existe aucune restriction à l’achat de biens immobiliers par des étrangers en République Dominicaine.
Le Décret 21-98 du 8 janvier 1998 a aboli l’obligation d’obtenir une approbation présidentielle, ne conservant qu’un enregistrement statistique au Registre des Titres.
Les étrangers peuvent également hériter de biens immobiliers sans restriction. Les droits de succession s’élèvent à 3 % de la valeur estimée du patrimoine (ou 4,5 % si le bénéficiaire réside à l’étranger).
6. Héritage immobilier par des étrangers
L’héritage immobilier est régi par le droit dominicain, qui impose une réserve héréditaire : une partie du patrimoine doit revenir obligatoirement à certains héritiers (par exemple, 50 % pour un enfant unique).
Pour éviter l’application de ces règles locales, il est conseillé aux étrangers de détenir leurs biens via une société holding.
Remarque finale
Bien que tous les efforts aient été faits pour assurer l’exactitude de cette publication, elle ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat ou un expert.
Pour toute question spécifique ou assistance juridique, veuillez nous contacter à contact@oceanedge-realestate.com.
Nous espérons que ce guide vous aura été utile et vous souhaitons le meilleur pour vos futurs projets immobiliers !
L’équipe Ocean Edge
Confiance & Valeur à Las Terrenas, République Dominicaine.
