FAQ

IMMOBILIER À LAS TERRENAS

Trouvez toutes les réponses aux questions les plus fréquemment posées sur l’immobilier à Las Terrenas, Samaná, en République Dominicaine. La démarche légale pour acheter un bien immobilier, les retours sur investissement, les exonérations fiscales, les frais d’enregistrement…

Las Terrenas bénéficie de taux de location élevés merci, parmi d'autres choses, à son tourisme international et des plages exceptionnelles.

 

Le retour annuel des locations varie de 6% jusqu'à 15% net sur votre investissement. Votre agent immobilier local connaîtra les meilleures propriétés d'investissement avec le potentiel de rendement le plus élevé.

 

En plus des revenus locatifs, la demande croissante pour l'immobilier à Las Terrenas au cours des deux dernières années commence à pousser le valeurs de propriété en hausse. Cette tendance a un effet immédiat sur les plus-values ​​.

 

C'est donc un bon timing pour les acheteurs pour entrer sur le marché avant que les prix n'augmentent.

 

Il y a une nouvelle vague d'investisseurs arrivée aujourd'hui à Las Terrenas en provenance des États-Unis et du Canada. Avant cela, Las Terrenas était principalement constituée d'Européens.

 

Les tarifs de location et d'occupation dépendent de plusieurs facteurs :

  • Emplacement, les propriétés plus proches de la plage ou avec vue sur l'océan sont évidemment plus demandées
  • Commodités comme une piscine, des restaurants, des bars,...
  • Accès à la propriété
  • Marketing de votre bien (AirBnb, Booking, HomeAway…)
  • Intérieur Design
  • Équipement inclus (TV, Internet, Cuisine...)

Lorsque vous envisagez d'investir dans une propriété, l'une des premières questions qui vous vient à l'esprit est la suivante : « Le prix demandé est-il supérieur ou inférieur à la valeur marchande de cette propriété ? propriété ?". Pour évaluer la valeur marchande réelle de immobilier, en retirant la valeur émotionnelle de l'équation,

il y a plusieurs éléments à prendre en considération :

 

  • L'état de la propriété
  • La qualité de la construction
  • L'emplacement
  • La taille de la propriété
  • Les fonctionnalités
  • Les équipements

 

Une autre façon d'évaluer correctement la valeur d'une propriété est par comparaison avec des propriétés similaires à vendre localement.

Lorsque vous ne connaissez pas trop la région, votre meilleur allié est votre agence immobilière. Un courtier fiable connaît le secteur immobilier local et peut vous dire rapidement si un bien est trop cher ou en dessous de son prix réel du marché.

Taxes et frais légaux :

 

  • 3% de frais pour le Transfert du Titre de la propriété
  • 1% à 1,5% pour les Frais juridiques (Notaire, processus de diligence raisonnable)
  • 1% Annuel Taxe foncière (IPI)

 

La commission du courtier est payée par le vendeur et est incluse dans le prix de vente.

Les étrangers bénéficient exactement des mêmes droits de propriété et obligations en tant que citoyens dominicains.

 

Il n'y a aucune restriction pour les étrangers désireux d'acheter un bien immobilier. Le passeport et la pièce d'identité suffisent pour conclure une transaction immobilière.

Choisir une agence immobilière bien établie lors de l'achat d'une propriété en République dominicaine est primordial.

Que vous soyez nouveau dans l'immobilier ou sur l'île, il y a plusieurs facteurs et connaissances à prendre en considération avant d'investir dans une propriété.

En une phrase, travailler avec des professionnels vous apportera plus de sécurité, moins de maux de tête, plus d'informations, plus d'options sur le marché et au final un meilleur prix.

 

Découvrez l'équipe Ocean Edge ici : En savoir plus sur nous

Avec de nombreuses agences immobilières en activité à Las Terrenas, il est important de choisir le bon courtier.

Voici quelques critères à considérer lors de la sélection de votre agence immobilière :

 

  • Un site Web bien construit avec une navigation conviviale pour les utilisateurs

 

  • Une large gamme de propriétés présentées avec des images de qualité, des vidéos et toutes les informations utiles sur la propriété

 

  • Courtiers multilingues pour une communication claire et fluide entre toutes les parties, acheteurs et vendeurs, banque, notaire…

 

  • Un courtier réactif qui s'implique pour vous aider à trouver et conclure votre transaction immobilière dans les meilleures conditions

 

Il vaut mieux choisir une agence locale avec des partenariats locaux par rapport aux agences franchisées à l'étranger

 

Découvrez l'équipe à Ocean Edge Immobilier ici : En savoir plus sur nous

Pour un guide juridique détaillé, veuillez lire l'article suivant :

 

GUIDE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ EN RÉPUBLIQUE DOMINICAINE

 

La procédure pour investir dans l'immobilier en République dominicaine est similaire aux États-Unis, au Canada et en Europe. Tout d'abord, vous devez trouver la maison adaptée à votre budget et à votre projet.

 

Vous pouvez rechercher des MAISONS À VENDRE À LAS TERRENAS ici et contacter un agent pour vous guider dans votre recherche de propriété.

 

Le processus d'achat légal en 3 étapes :

 

1 - L'offre d'achat

 

Une fois que vous avez choisi une propriété particulière, la première étape consiste à envoyer une offre écrite formelle au vendeur décrivant les principales conditions dans lesquelles vous proposez d'acheter la propriété. Cette offre d'achat, généralement envoyée par e-mail, comprend des détails tels que le prix d'achat, les conditions de paiement et d'autres aspects si nécessaire. Il est recommandé d'être le plus transparent possible dès le départ.

Lorsque le vendeur reçoit votre offre, il peut soit accepter la proposition, soit envoyer une contre-offre avec des conditions différentes, plus proches de ses attentes.

Ce délicat processus de négociation est propre à chaque transaction. D'où l'importance d'en discuter avec votre agent immobilier pour vous proposer la meilleure offre possible.

 

2 - La promesse de vente

 

La deuxième étape est la rédaction et la signature de la « Promesse de Vente ». En République dominicaine, le POS est un document juridiquement contraignant qui doit être signé devant un notaire public.

Tous les termes de la transaction sont établis dans ce document ; il comprendra les noms complets des deux parties, des références établissant les identités (telles que des passeports valides, un permis de conduire), une clause en cas de défaut de l'une ou l'autre des parties, une description légale de la propriété, le prix d'achat final, les conditions de paiement, le date à laquelle le bien est livré, la date exacte de la clôture, etc.

Lors de la signature de la « Promesse de Vente », l'acheteur est tenu de virer le premier versement comme convenu entre les parties. Le montant varie généralement de 10 % à 20 % du prix d'achat. Selon le type de transaction, ce versement est soit déposé sur le compte séquestre du cabinet d'avocats qui vous représente, ou envoyé directement sur le compte du vendeur.

Au même moment, le notaire procédera au processus de diligence raisonnable.

 

3 - L'acte de vente

 

La dernière étape pour finaliser votre transaction immobilière est de signer le "Deed of Sale". Il s'agit d'un document formel juridiquement contraignant pour les deux parties et signé en présence d'un notaire public.

Comme mentionné, le bureau juridique doit demander et vérifier tous les documents nécessaires (Due Diligence) pour assurer un transfert de propriété en bonne et due forme à l'acheteur.

Ce processus peut prendre aussi peu que quelques jours ou beaucoup plus. Le temps requis variera selon la disponibilité des documents, les personnes et la complexité de la transaction. Par expérience, cela prend généralement 2 à 3 semaines.

Les deux parties doivent être physiquement présentes (ou leurs représentants légaux via une procuration) devant le notaire public. L'acte de vente sera lu et signé par les deux parties. L'agent immobilier vous accompagnera lors du processus de signature.

Tous les fonds (montant convenu entre les parties dans la « Promesse de vente ») doivent être facilement disponibles pour le transfert au moment de la clôture. L'acheteur et le vendeur signeront tous les documents nécessaires. Une fois que le vendeur atteste de la réception des fonds et alors seulement, le notaire public apposera le cachet sur "l'acte de vente".

Désormais, la vente peut être enregistrée au "Registry Office of Titles" par votre représentant légal. Dans la plupart des cas, il faut environ 1 à 2 mois pour obtenir le bien à votre nom (ou au nom de votre société).

Les frais notariaux sont d'environ 1%-1,5% du montant convenu pour la transaction immobilière. Ces frais couvrent les services fournis par le bureau juridique chargé de la procédure judiciaire. Il comprend :

 

  • Rédaction des contrats (Promesse et Acte de Vente)
  • Réunions
  • Diligence raisonnable
  • Transfert de propriété, certificat de titre

 

En bref, toutes les étapes nécessaires pour vérifier le statut juridique du bien, rédiger les contrats et transférer la propriété à l'acheteur.

 

L'acheteur est responsable du transfert et des frais juridiques. Tous les autres frais sont à la charge du vendeur.

Le droit de mutation immobilière est la taxe payée par l'acheteur au registre des titres, dans la région où se situe le bien. En République dominicaine, la taxe de transfert de propriété est égale à 3% de la valeur estimée de cette propriété.

Cette valeur est différente du prix d'achat. C'est la valeur de la propriété enregistrée à l'Internal Revenue Office. Il est en général inférieur à la valeur marchande réelle de la propriété.

 

Pour les propriétés achetées dans le cadre d'un société, le droit de mutation dû est de 2 % du capital de cette société.

 

Les principes sont différents pour chaque opération. Nous vous recommandons de demander conseil à un notaire / avocat local pour évaluer les meilleures options pour votre investissement.

La taxe foncière annuelle (IPI) est appliquée sur le montant total de la valeur immobilière d'une propriété.

 

Pour tous les biens immobiliers (maisons et lots) appartenant à des particuliers dont la valeur enregistrée est inférieure à 150 000 USD, la propriété est exonérée de la taxe foncière annuelle. 

Tarifs:

 

  • Particuliers : un taux de 1% est appliqué sur la plus-value de 7 438 197 RD $ (ou 147 387 $ US en juin 2019) de la propriété.
  • Fiducies : 1 % sur la valeur du bien immobilier . Pas exception.
  • Entreprises : 1 % du capital de l'entreprise.

 

La taxe foncière est payée en deux versements semestriels, avec le délai de versement du premier versement le 11 mars et du deuxième le 11 septembre. Bon à savoir : le montant de l'actif fiscal payé par une entreprise peut s'appliquer en crédit de ses revenus. 

Exemptions:

  • Le bâtiment (et le terrain sur lequel il est construit) appartiennent à des personnes de plus de 65 ans, à condition qu'il s'agisse du seul bien possédé par le même individu en République dominicaine
  • Retraités et rentiers d'origine étrangère (50%)
  • Terres rurales et propriétés à usage agricole situées sur des terres rurales
  • Toutes les propriétés dont la valeur totale est égale ou inférieure à (7 438 197 $ RD / 147 387) $

La loi CONFOTUR est une incitation gouvernementale pour développer les zones touristiques de la République dominicaine et promouvoir la protection de l'environnement dans ces zones.

Les avantages de cette loi peuvent être accordés à toute personne physique ou morale personnes domiciliées dans le pays pour promouvoir ou investir des capitaux dans des infrastructures touristiques, telles que l'immobilier.

Les propriétés relevant de la loi CONFOTUR sont exonérées de toutes taxes foncières pour une durée de 15 ans :

Pour les particuliers (premiers propriétaires) :

  • Exonération de la taxe de transfert de 3% pour le transfert du titre
  • Exonération de l'impôt foncier annuel (IPI) de 1%
  • Exonération de l'Impôt sur la Plus-value lors de la revente du bien
  • Exonération de la Taxe sur les revenus locatifs

Pour les promoteurs: 

  • Exonération de 100% des taxes nationales et municipales pour la constitution de sociétés, pour l'augmentation de capital des sociétés déjà constituées, Impôts Nationaux et Communes par cession sur droits immobiliers, par cessions, échanges, apports en nature et toute autre forme de cession sur droits immobiliers, de la Taxe sur les Habitations Somptuaires et Solaires Non Construites (IVSS). Cela comprend également tous les honoraires pour la préparation des plans, les études, les conseils et la surveillance de la construction à exécuter dans le projet touristique en question, ce dernier étant une exonération applicable aux entrepreneurs chargés de l'exécution des travaux

 

  • Exemption de 100% des taxes à l'importation et d'autres taxes telles que les frais, droits, surtaxes, y compris la taxe sur les transferts de biens et services industrialisés (ITBIS), qui sont applicables sur les machines, équipements, matériaux et les biens meubles qui sont nécessaires à la construction et au premier équipement et mise en service de l'installation touristique dont environ.

 

  • Une fois qu'un projet est approuvé par la loi CONFOTUR et bénéficie de tous les avantages énumérés ci-dessus, les investisseurs peuvent déduire leurs investissements de leur revenu net imposable

Un "Deslinde" est un titre de propriété ou "Certificat de titre" définissant les limites d'une propriété et ses propriétaires légitimes. Vous NE POUVEZ PAS acheter légitimement une propriété sans un "Deslinde" clair.

 

Ce document certifie également que la propriété a été arpentée par un géomètre (avec des points GPS) et que toutes ses limites ont été définies à partir du titre original. Un « Deslinde » bleu signifie que tout est en ordre.

Ce document est délivré juste après que la propriété soit approuvée, elle est effacée.

 

Les mises à jour récentes de la loi sur le registre de la propriété de la République dominicaine exigent que toutes les transactions immobilières aient un "certificat de titre" clair enregistré au registre de la propriété. Avant cette loi, l'entière responsabilité d'avoir un Clear Title Certificate était laissée aux acheteurs.

 

Il est maintenant de la responsabilité du représentant légal de l'acheteur de vérifier que la propriété a un "certificat de titre" clair.

 

La loi sur le registre de la propriété de la République dominicaine indique clairement qu'une propriété ne peut être vendue et enregistrée au registre de la propriété sans avoir un "Deslinde" accompagné d'un "certificat de titre" clair.

Vous pouvez vous assurer que l'achat d'un bien immobilier est sûr grâce à 2 intermédiaires : Une agence immobilière de confiance et bureau juridique. Si vous habitez en République dominicaine et connaissez personnellement le vendeur , vous ne pourriez pas juger nécessaire de faire appel aux services d'une agence immobilière locale.

 

Le meilleur Un moyen de s'assurer qu'une propriété à vendre est sûre à acheter est de demander conseil à une bonne agence immobilière locale.

Ils prendront les étapes préliminaires pour s'assurer que la propriété est en ordre avec ses obligations légales.

Un courtier professionnel s'assurera également que les enquêtes et les titres sont valides et à jour. Pour garantir le bon déroulement du processus d'achat, il est fortement conseillé de s'assurer les services d'un représentant légal fiable.

 

L'agence immobilière vous dirigera vers un bureau juridique de confiance qui vous fournira toutes les informations juridiques et se chargera du processus de diligence raisonnable jusqu'à ce que la propriété soit enregistrée à votre nom. Ils auront besoin de tous les documents nécessaires du vendeur ou de son avocat :

  • Copie de la carte d'identité du vendeur ou copie de son passeport
  • Copie du certificat de titre
  • Copie des reçus de paiement des impôts, délivrés par l'Internal Revenue Office
  • Copie de l'arpentage ou du plan de terrain d'origine ("Deslinde") de la propriété.

 

Si le vendeur a initialement acheté la propriété en copropriété ou si le vendeur est une société, des documents supplémentaires sont requis.

Il n'y a aucune restriction que ce soit sur les étrangers pour hériter de la propriété d'une propriété en République dominicaine.

  • Citoyens et résidents de la République dominicaine seront heureux d'apprendre que la loi fiscale actuelle réduit le impôt sur les successions à seulement 3% de la valeur estimée de la propriété

 

  • Pour les bénéficiaires qui sont vivant en dehors de la République dominicaine, le impôt sur les successions est de 4,5%

 

Une part minimale de l'héritage devra être transférée aux héritiers directs, indépendamment de l'existence d'un testament dans un autre pays.

Certains condominiums et hôtels à Las Terrenas proposent aux propriétaires dans leur projet de rejoindre un programme de gestion locative en interne. La gestion locatif est géré par une équipe de professionnels qui s'occupera de la location et maintenir votre propriété pendant que vous n'êtes pas ici.

 

L'objectif est de maximiser le retour sur investissement et vous garantissent un service de qualité en combinant les locations de toutes les unités de la résidence.

Le total des revenus sont redistribué aux propriétaires, net des frais d'entretien et de gestion.

L'équipe de gestion qui s'occupe de la location de votre logement vous demandera généralement 15% - 20% commission sur les locations.

Une fois que vous avez trouvé le bon terrain pour votre projet :

  • Soumettre une offre écrite à votre agent immobilier local Lorsque les termes de la transaction (prix, délais, garanties...) sont convenus, utilisez le services d'un cabinet d'avocats / notaire à :
  • Appliquer la diligence raisonnable sur cette propriété
  • Rédaction et signature de la "Promesse de vente" décrivant les conditions de la transaction
  • Rédaction et signature de « l'acte de vente »

 

À partir de ce moment, il faut environ un mois pour transférer le titre de propriété au nom de l'acheteur. Si vous souhaitez construire une maison sur votre terrain, votre agence immobilière peut recommander localement des architectes et des constructeurs réputés.

Voici les différentes étapes pour construire une maison :

  • Envoyez vos besoins à un (ou plusieurs) architectes.
  • Révisez ensemble la conception et obtenez un devis pour la construction de votre maison sur mesure
  • Signer un contrat contraignant décrivant les termes convenus, respon sabilités et pénalités éventuelles en cas de non-conformité
  • Une fois que vous êtes l'ayant droit du terrain (le titre vous est transféré), l'architecte enverra les plans définitifs aux autorités compétentes afin d'obtenir le permis de construire.Ce processus peut prendre 2 à 3 mois.
  • Une fois en possession des permis de construire, la construction peut commencer. Les conditions de paiement généralement suivent les phases de construction.

 

Voici une structure de paiement typique sur une nouvelle construction :

  • Signature du compromis de vente | 10 %
  • Préparation du terrain & Poser les fondations | 20%
  • Murs et toits | 25 %
  • Finitions | 30%
  • Remise des clés | 10 %
  • Réception du titre de propriété | 5 %

 

Vous voulez en savoir plus ? Visitez notre page : Construisez votre maison à Las Terrenas

Chaque région de la République Dominicaine a des règles distinctes en termes de densité de construction.

 

À Las Terrenas et dans la péninsule de Samana, par exemple, différentes zones de construction ont été définies, chacune zone ayant sa réglementation spécifique en termes de construction. La règle la plus pertinente est la densité du bâtiment. Il représente le nombre de chambres autorisées par hectare (=10 000 m² ou +/- 2,5 acres)

 

Si vous cherchez à développer un projet tel qu'une copropriété ou un hôtel, il est important de vérifier la densité de construction de le terrain que vous souhaitez acquérir. Demandez cette information à votre agent immobilier !

 

Vous trouverez ci-dessous une carte du ministère du Tourisme représentant la densité de construction par zone à Las Terrenas :

 

Cela dépend entièrement de vous. Les grands projets ont généralement leur propre équipe de vente en place pour promouvoir le développement. Ces équipes commerciales sont également rémunérées avec une commission de vente incluse dans le prix demandé, tout comme un courtier indépendant.

Néanmoins, travailler avec un agent immobilier pour vous représenter lors de l'achat de projets de pré-construction a ses propres avantages :

  • Les représentants commerciaux représentent directement le constructeur puisqu'ils travaillent exclusivement pour lui.
  • Un agent immobilier indépendant, vous pouvez vous attendre à ce qu'il s'occupe activement de vos intérêts.
  • Un agent immobilier indépendant connaît les projets en cours localement et peut vous informer et vous guider vers les meilleures options.
  • Votre courtier personnel négociera toujours dans votre meilleur intérêt les conditions finales de l'achat pour obtenir un meilleur prix, des modalités de paiement avantageuses...
  • Un agent immobilier vous enverra également des mises à jour fréquentes sur l'avancement de la construction.

 

En fin de compte, travailler avec un agent immobilier indépendant augmentera vos chances de prendre la bonne décision pour votre investissement.

 

Découvrez ici les projets en cours en prévente à Las Terrenas

Pour obtenir la résidence dominicaine, il faut demander un "Visa de résidence" dans un consulat dominicain dans son pays d'origine.

Le demandeur est tenu de fournir plusieurs documents :

  • Un acte de naissance
  • Références bancaires
  • Un certificat de mariage
  • Un rapport de police

 

Tous les documents mentionnés ci-dessus doivent être traduits et apostillés en espagnol, la seule langue officielle de la République dominicaine. Les apostilles authentifient les sceaux et les signatures des documents officiels, y compris les notaires, les actes de naissance, les ordonnances judiciaires et d'autres documents émis par une autorité publique. En appliquant les apostilles, les documents sont reconnus dans tous les pays membres de la Convention de La Haye.

 

PS : Les honoraires d'un avocat spécialisé en immigration pour gérer le premier processus de résidence sont d'environ 1 200 $ US.

Les renouvellements sont beaucoup moins coûteux et plus faciles à obtenir. Le demandeur devra procéder à un bref examen médical à Saint-Domingue afin de recevoir la carte de séjour

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