Introducción
La compra de bienes raíces en República Dominicana es un proceso bastante sencillo que involucra varios pasos legales similares al proceso en los Estados Unidos, con algunas excepciones. Como corredor de bienes raíces, es nuestra responsabilidad que los compradores sean guiados de manera eficiente en el curso de la compra de su propiedad, contratando al Notario Público adecuado y asegurándonos de que se respeten todas las protecciones y garantías legales en consecuencia.
La «Guía de compra de propiedad» proporciona una descripción detallada del proceso de compra para informar adecuadamente a los compradores antes de iniciar una transacción de bienes raíces en la República Dominicana.
La transacción inmobiliaria en 5 pasos
1. Los pasos preliminares
La compra de bienes raíces en la República Dominicana no siempre sigue el patrón norteamericano de una oferta por escrito presentada por el comprador al vendedor, seguida de la aceptación por escrito del vendedor. En cambio, después de que se llega a un acuerdo verbal entre el comprador y el vendedor sobre las condiciones de compra, un abogado o un notario público redacta una Promesa de Venta vinculante. El contrato está firmado por ambas partes. Los notarios en la República Dominicana deben tener un título en derecho.
Se recomienda encarecidamente que el posible comprador contrate a un abogado de bienes raíces de confianza antes de firmar cualquier documento o hacer un depósito. Ocean Edge trabaja solo con abogados de confianza para garantizar un proceso legal impecable.
2. La promesa de venta
La Promesa de venta es un documento legal, vinculante para ambas partes en el momento de la firma, en presencia de un Notario Público. Desde un punto de vista práctico, es más importante que la Escritura de Compraventa porque contiene una descripción detallada de la transacción hasta el pago total de la propiedad y la transferencia del título de propiedad al comprador.
Una Promesa de venta bien redactada debe contener los siguientes artículos:
* (a) Nombre completo e identidades de ambas partes. Si el vendedor está casado, el cónyuge debe firmar.
* (b) Descripción legal de la propiedad a comprar
* (c) Precio de compra y condiciones de pago
* (d) Cláusula de incumplimiento y penalización
* (e) Fecha de entrega de la propiedad
* (f) Debida diligencia requerida o completada
* (g) Declaraciones del vendedor y recursos en caso de tergiversación
* (h) Obligación del vendedor de firmar la Escritura de Compraventa al recibir el pago final
Para que los compradores estén adecuadamente protegidos, se recomienda encarecidamente seguir estos 3 consejos:
(a) El pago inicial efectuado por el comprador en el momento de la firma de la Promesa de Venta debe ser lo suficientemente alto para garantizar la buena ejecución de la transacción (penalización equivalente por incumplimiento del contrato). Es una práctica común hacer un pago inicial del 10% al 20% del precio de compra.
(b) Los pagos deben estar condicionados a la disponibilidad de un título de propiedad claro o al progreso adecuado de la construcción.
(c) Utilizar agentes de depósito en garantía para que el vendedor no tenga acceso a los fondos hasta que complete sus obligaciones.
3. La escritura de venta
La Escritura de compraventa, al igual que la Promesa de compraventa, es un contrato vinculante para ambas partes en el momento de la firma y en presencia de un notario público. Su propósito es dar fe de que la propiedad ha sido pagada en su totalidad y el título de propiedad original ha sido transferido del vendedor al comprador.
La Escritura de Venta se lleva a la Oficina de Rentas Internas más cercana donde se realiza una solicitud para la tasación de la propiedad. La Oficina de Rentas Internas verifica que el vendedor esté cumpliendo con sus obligaciones tributarias y envía un inspector para hacer la tasación. La determinación del monto de impuestos a pagar puede demorar unos días o semanas, dependiendo de la disponibilidad del inspector de propiedad.
4. Presentación en el Registro de títulos
Una vez tasada la propiedad y pagados los impuestos, se deposita la Escritura de Compraventa y el Certificado de Título del vendedor, junto con la documentación provista por Rentas Internas, en la Oficina de Registro de Título de la jurisdicción donde se encuentra la propiedad.
5. Certificado de título
La venta se registra en la Oficina de Registro de Título y se emite un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador. Una vez que la venta se registra en el Registro de títulos, la propiedad pertenece legalmente al comprador. La emisión del nuevo Certificado de Título puede variar desde varios días hasta algunas semanas, dependiendo de la Oficina de Registro de Título donde se registró la venta.
Debida diligencia
Muchos abogados en la República Dominicana no realizan la debida diligencia requerida en las transacciones de bienes raíces, limitándose a obtener una certificación sobre el estado de la propiedad de la Oficina de Registro de Título. De ahí la importancia de contratar un Notario Público de confianza y certificado.
Para iniciar la diligencia debida, el vendedor / corredor debe proporcionar al notario los siguientes documentos:
- Copia del Certificado de Título de la propiedad
- Copia de la encuesta oficial a la propiedad de la tierra o “Deslinde”. El Deslinde es un documento oficial que demarca la propiedad con puntos GPS y aprobado por el gobierno. Según la Ley de Registro de la Propiedad, la venta de propiedades sin una parcela aprobada por el gobierno (Deslinde) no puede registrarse en el Registro.
- Copia de Cédula de Identidad (Cédula) o Pasaporte y DNI del cónyuge, si está casado
- Copia del recibo del último pago del impuesto predial (IPI) o copia del certificado que indique que la propiedad está exenta del impuesto predial, y certificación de la Oficina de Rentas Internas que demuestre que el vendedor está en regla con las obligaciones tributarias.
Si la propiedad es propiedad de una empresa:
- Copia de la documentación corporativa (última junta general del consejo), incluidos los estatutos, inscripción actualizada en el Registro Mercantil y resolución autorizando la venta.
- Certificación de la Oficina de Impuestos Internos que demuestre que la corporación está al día con sus obligaciones tributarias, especialmente con el Impuesto sobre la Renta y el Impuesto al Activo.
Si la propiedad es parte de un condominio:
- Copia de la declaración de condominio
- Copia de las reglas del condominio
- Copia de los planos de construcción aprobados.
- Certificación de la administración del condominio que demuestre que el vendedor está en orden con las tarifas del condominio (HOA)
- Copias de las actas de las últimas tres reuniones del condominio
Si la propiedad es una casa individual:
- Copia de los planos de construcción aprobados.
- Inventario de muebles incluido
- Copias de los contratos de servicios públicos y recibos que demuestren que el vendedor está al día.
Después de obtener la documentación mencionada anteriormente, el abogado debe abordar los siguientes elementos:
- Búsqueda de título: Obtener una certificación de la Oficina de Registro de Título correspondiente sobre el estado de la propiedad, identificando al propietario, eventuales hipotecas y gravámenes que afecten la propiedad.
- Relevamiento: Verificación por un topógrafo independiente de que la propiedad coincide con el relevamiento / Deslinde. No es necesario cuando la propiedad está ubicada en una subdivisión previamente inspeccionada. La encuesta / Deslinde debe revisarse dos veces incluso cuando el vendedor proporciona una parcela / Deslinde aprobada por el gobierno
- Inspección de Mejoras: Examinar las mejoras en la propiedad que se venderá (casa, condominio) por un constructor o arquitecto calificado para confirmar que los planos presentados son correctos y que las mejoras están en buenas condiciones.
- Permisos: El abogado debe confirmar que la propiedad que se va a comprar se puede utilizar para los fines buscados por el comprador.
Existen algunas restricciones legales que deben tenerse en cuenta antes de comprar:
Por ejemplo, la Ley 305 de 1968 establece una zona marítima de 60 metros a lo largo de todo el litoral dominicano que en efecto protege todas las playas como propiedad pública. No se permite edificación dentro de la zona marítima sin un permiso especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas, existen algunas restricciones de construcción administradas por el Ministerio de Turismo.
- Posesión: El abogado debe verificar que el vendedor esté en posesión de la propiedad. Debe asegurarse que no existan otros derechos de ningún tipo sobre la propiedad. Se deben tomar precauciones especiales con propiedades sin vallar fuera de las subdivisiones conocidas. Es aconsejable colocarles vallas antes de cerrar.
Si hay inquilinos en la propiedad, se debe informar al comprador que la ley dominicana protege los derechos del inquilino y que desalojar a un inquilino recalcitrante puede resultar costoso y llevar mucho tiempo. - Empleados: El vendedor debe pagar a los empleados que trabajen en la propiedad su indemnización legal, de lo contrario, el comprador puede ser responsable del pago más adelante.
- Servicios públicos: El abogado debe verificar que el vendedor no tenga facturas de servicios públicos pendientes consultando al distribuidor de energía correspondiente, a las compañías de agua, cable y teléfono.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Los impuestos deben pagarse antes de presentar la compra en la Oficina de Registro de Título. Los impuestos y gastos sobre la transferencia de propiedad inmobiliaria son aproximadamente el 3.5% del valor de tasación del gobierno de la propiedad, como sigue:
Impuesto de Transferencia del 3% (Ley # 288-04)
Gastos menores, como el costo del cheque certificado requerido para pagar impuestos al Servicio de Impuestos Internos y sellos diversos.
Los impuestos se pagan con base en el valor de mercado de la propiedad según lo determinen las autoridades fiscales, no en el precio de compra establecido en la escritura de venta.
Es posible disminuir el impacto de los impuestos a las transferencias utilizando un vacío legal que permite la contribución en especie de propiedad a las corporaciones sin pagar impuestos a las transferencias. Para ello, la cooperación del vendedor es fundamental.
Impuestos y gastos sobre la propiedad
Las propiedades mantenidas a nombre de una persona están sujetas a un impuesto a la propiedad anual («IPI») del 1% del valor tasado por el gobierno en exceso de RD $ 7,710,158 pesos (US $ 150,000) excepto por lotes sin construir o granjas fuera de los límites de la ciudad y propiedades cuyas El propietario tiene 65 años o más, lo ha registrado a su nombre durante más de 15 años y no tiene otra propiedad
Si la propiedad está en manos de una corporación, no se adeuda ningún impuesto a la propiedad. En cambio, la corporación debe pagar un impuesto del 1% sobre los activos corporativos. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la corporación constituirá un crédito para el impuesto sobre los activos, de modo que si los impuestos sobre la renta corporativos pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre los activos adeudados, la corporación no tendrá la obligación de pagar impuestos sobre sus activos. .
Compra de bienes inmuebles por extranjeros
No existen restricciones para que los extranjeros compren bienes raíces en la República Dominicana.
Anteriormente, el Decreto 2543 del 22 de marzo de 1945 y sus modificaciones exigían que los extranjeros obtuvieran la aprobación presidencial previa salvo en ciertos casos. El Decreto 21-98 del 8 de enero de 1998 derogó este reglamento y estableció como único requisito que las Oficinas de Registro de Título lleven un registro, con fines estadísticos, de todas las compras realizadas por extranjeros.
Herencia de bienes inmuebles por extranjeros
No existen restricciones para que los extranjeros hereden el título de propiedad inmueble en la República Dominicana.
Los impuestos sobre sucesiones se han reducido recientemente al 3% del valor de tasación del patrimonio. Para los beneficiarios que residen fuera de la República Dominicana, los impuestos a la herencia están sujetos a un recargo del 50%, lo que eleva la tasa del impuesto al 4,5%.
La herencia de bienes raíces se rige por la ley dominicana que establece la herencia forzosa:
parte de la herencia debe ir a determinados herederos por ley. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservar el 50% de la herencia a ese hijo a pesar de la existencia de un testamento o de la ley de su país de residencia. Para evitar la aplicación de las reglas dominicanas de herencia al patrimonio, es recomendable que los extranjeros posean bienes inmuebles indirectamente a través de una sociedad de cartera.
Nota: Si bien investigamos a fondo para garantizar la precisión de esta publicación, no está destinada a brindar asesoramiento legal. Las situaciones individuales pueden diferir y, por lo tanto, deben discutirse con un experto legal. Para obtener asesoramiento técnico o legal específico sobre la información proporcionada y temas relacionados, comuníquese con nosotros por correo electrónico y estaremos encantados de ponerlo en contacto con nuestro Notario y Abogado.
Esperamos que esta guía de compra te haya resultado útil. Si tiene alguna pregunta, comuníquese con nosotros por correo electrónico a [email protected] y le responderemos en las demoras más breves.
Estamos completamente disponibles para guiarlo en la búsqueda de su propiedad en Las Terrenas, República Dominicana.
El equipo de Ocean Edge
