Introduction
Las Terrenas est une ville balnéaire magnifique située sur la côte nord de la République Dominicaine où le tourisme est la principale source de l’économie. Au cours des 30 dernières années, Las Terrenas a accueilli des étrangers et des touristes, d’abord européens puis internationaux. Cette tendance a été naturellement suivie par de nouvelles constructions comme des hôtels, des résidences d’appartements et des nouvelles infrastructures (aéroport, routes, hôpitaux, écoles,…).
Le marché de l’immobilier s’est considérablement apprécié au cours de cette période et ce n’est que le début…
Découvrez-en plus ci-dessous sur l’histoire de l’immobilier à Las Terrenas, son évolution récente et les attentes pour demain.
2000 à 2019 : Une première vague de développement
La construction de l’autoroute Santo Domingo – Las Terrenas achevée en 2008 ainsi que de l’aéroport international El Catey inauguré en 2006 ont donné une forte impulsion au développement de la Presqu’île de Samana et Las Terrenas. En raccourcissant le trajet de 6 heures à seulement 2 heures depuis la capitale Saint-Domingue, Las Terrenas a commencé à attirer davantage d’investissements étrangers dans l’immobilier. La vente et la construction de nouveaux projets d’appartements et d’hôtels ont rapidement commencé en anticipation de la vague touristique qui allait suivre.
En 2008 Las Terrenas avait déjà fortement évolué et tout l’immobilier s’était
apprécié, notamment grâce au tourisme et aux investisseurs européens. Las Terrenas restait toutefois à l’échelle d’un petit village balnéaire d’environ 30 000 habitants et d’immenses forêts tropicales.
La crise financière mondiale de 2008 a brutalement freiné le développement de Las Terrenas. Les prix de l’immobilier se sont maintenus à un niveau stable pendant quelques années puis le marché a progressivement regagné l’intérêt de l’étranger.
Dans les années 2015 à 2019 les Nord-Américains ont commencé à découvrir la petite ville balnéaire grâce à plus de publicité et aux vols directs vers l’aéroport d’El Catey situé à seulement 20 minutes de Las Terrenas. Les visiteurs canadiens et américains ont commencé à venir plus fréquemment pour échapper aux hivers froids et trouver un style de vie différent.
2019 – 2022 l’impulsion Covid
Coronavirus a été une réelle opportunité et un tremplin pour Las Terrenas. Le gouvernement de la République Dominicaine a mis en œuvre les mesures appropriées pour que le pays reste ouvert au tourisme et reprenne les travaux de construction dès l’été 2019.
Cela a accéléré la tendance à la hausse en termes de tourisme, construction et investissements. Tous les commerces et l’immobilier profitent aujourd’hui de la demande croissante de Las Terrenas.
Ci-dessous une analyse de la récente évolution des prix de l’immobilier, la demande et l’offre par type de propriété:
Prix des terrains
Les terrains situés à courte distance de la plage (maximum 700 mètres) se sont fortement valorisés, notamment dans les zones touristiques de Playa Las Ballenas et Playa Popy où il y a peu de terrains disponibles à la vente. Le prix des terrains a augmenté de 25 % à 50 % dans certaines zones privilégiées proches de la plage.
⇒ Le prix moyen au m² aujourd’hui est de 250 USD pour ce type de terrain.
Les terrains en bord de mer sont de plus en plus rares et donc fortement valorisés.
⇒ Il est aujourd’hui au prix de minimum de 500 USD par m² dans la zone touristique et jusqu’à 800 USD par m² pour un terrain exceptionnel.
A 15 minutes du centre de Las Terrenas, en direction d’El Limon et de Samana, il est encore possible d’acquérir de grandes parcelles en front de mer pour de grands développements à un prix attractif autour de 150 USD par m².
Cette région va considérablement se développer et prendre de la valeur au cours des 5 à 10 prochaines années.
Les terrains de colline avec vue sur l’océan se sont appréciés de 20 % à 25 % sur la même période.
⇒ Aujourd’hui, le prix au m² des lots individuels avec vue sur l’océan est d’environ 100 USD par m². Les terrains plus grands, adaptés aux projets résidentiels se vendent à partir de 30 USD le m² jusqu’à 60 USD le m² pour les collines de première ligne.
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Prix du construit
Le prix construit au m² a également bénéficié de la forte demande immobilière de ces deux dernières années. L’augmentation des coûts de construction et des matériaux a également eu un impact sur les valeurs bâties à Las Terrenas. En moyenne, elle a augmenté de 20% à 30%.
⇒ Le prix aujourd’hui est d’environ 1.000 USD par m² pour les bâtiments plus anciens (10 ans ou plus) et terminés avec des matériaux de base. La valeur du construit monte jusqu’à 2.000 USD par m² pour les constructions modernes avec hauts standards de finitions tels que sols en marbre ou travertin, boiseries en chêne, comptoirs en quartz…
Le coût de construction d’une piscine privée est d’environ 10.000 USD.
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Tourisme et Revenus Locatifs
2021 a été une année record pour le Tourisme en République Dominicaine et particulièrement à Las Terrenas. Après une baisse en 2020 due à la première vague de coronavirus et à la plupart des gouvernements interdisant les voyages, les premiers mois de 2021 ont montré des forts signes de croissance. Le mois de mars 2021, alors que l’Amérique du Nord a rouvert ses compagnies aériennes, a vu 256.000 visiteurs étrangers, soit une augmentation de 56 % par rapport aux visites enregistrées en février 2021. Depuis ce moment, le nombre de touristes n’a cessé d’augmenter, motivant une multitude de nouveaux projets résidentiels à voir le jour.
Tarifs de location
Les appartements 1 chambre situés près de la plage dans la zone touristique de Las Terrenas se louent entre 80 et 120 USD la nuit selon la saison. Les propriétaires peuvent s’attendre à un rendement net de la location de +/- 1.500 USD chaque mois après dépenses.
Les appartements de 2 chambres se louent entre 100 USD et 150 USD par nuit. Ils génèrent un rendement net mensuel entre 1.800 et 2.000 USD après dépenses.
Les villas de 3 chambres situées dans la zone touristique ont un tarif de nuit de 250 USD à 350 USD. Les locations mensuelles rapportent un rendement net de l’ordre de 4.000 USD à 5.000 USD après dépenses.
Comment choisir votre propriété locative?
L’emplacement est le facteur le plus important. Les biens situés à distance de marche de la plage (moins de 10 minutes à pied) et du centre du village (supermarchés, banques, commerces…) bénéficient d’une plus forte demande. Le taux d’occupation pour ce type d’emplacement atteint en moyenne 80% en haute saison et un minimum de 35% de taux d’occupation en basse saison.
Les propriétés locatives situées juste à l’extérieur de la zone centrale de Las Terrenas vers la plage de Coson et la plage de Portillo connaissent une demande plus faible mais des tarifs plus élevés. Le taux d’occupation en haute saison est d’environ 65%-70% et 30% en basse saison. Ces propriétés sont généralement beaucoup plus exclusives car elles sont situées dans des zones moins fréquentées. Elles attirent une clientèle plus haut de gamme, à la recherche de tranquillité et prête à payer un peu plus pour son logement. Les complexes hôteliers et des villas de luxe sont situées dans ces zones (plage de Coson et plage de Portillo).
Acheter une propriété en préconstruction dans de nouveaux projets
Pour ceux qui cherchent un investissement à moyen ou long terme, il est recommandé d’acheter une propriété sur plans dans un nouveau projet. Les projets en prévente ont les avantages suivants :
- Prix d’entrée attractifs – 20 % à 30 % en dessous du prix du marché
- Plus-value immédiate
- Meilleures normes de construction (finitions modernes)
- Échelonement des paiements au cours du processus de construction…
- Possibilité d’adapter le design et de choisir entre différentes options de matériauxet meubles
Les nouveaux projets sont généralement construits sur une période de 1 à 2 ans et obtiennent une plus-value immédiate à mesure que la construction avance.
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