2022: Análisis del mercado inmobiliario de Las Terrenas

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    Introducción

     

    Las Terrenas es un atractivo pueblo de playa ubicado en la costa norte de la República Dominicana, donde el turismo es la principal fuente de la economía. Durante los últimos 30 años, Las Terrenas ha recibido a extranjeros y turistas, primero de Europa y luego internacionalmente. Esa tendencia fue naturalmente seguida por nuevas construcciones como hoteles, residencias de apartamentos e infraestructuras nuevas (aeropuerto, carreteras, hospitales, escuelas,…).

    El mercado de bienes raíces se apreció significativamente durante ese período y es solo el comienzo…

    Descubra más sobre el historico de los bienes raíces en Las Terrenas, su evolución reciente y lo que vendrá mañana.

     

    2000 a 2019: una primera ola de desarrollo

     


    La construcción de la carretera Santo Domingo – Las Terrenas que se completó en 2008 y también el Aeropuerto Internacional El Catey que se inauguró en 2006 dieron un fuerte impulso al desarrollo de la Península de Samaná y Las Terrenas. Al acortar el viaje de 6 horas a solo 2 horas desde Santo Domingo, Las Terrenas comenzó a atraer más inversiones extranjeras en bienes raíces. La venta y construcción de nuevos proyectos de apartamentos y hoteles comenzó rápidamente en anticipación de la ola de turismo que iba a seguir.

    En 2008 Las Terrenas ya había crecido sustancialmente y todos los bienes raíces valorizaron, especialmente gracias al turismo y los inversores europeo. Aún así era un pequeño pueblo de playa de unos 30.000 habitantes e inmensos bosques tropicales.

    La crisis financiera mundial de 2008 frenó el desarrollo de Las Terrenas. Los precios inmobiliarios se mantuvieron a un nivel constante durante algunos años y luego el mercado recuperó gradualmente el interés del extranjero.

    En los años 2015 a 2019 los Norteamericanos empezaron a conocer el pequeño pueblo costero gracias a más publicidad y vuelos directos al Aeropuerto El Catey ubicado a tan sólo 20 minutos de Las Terrenas. Los visitantes canadienses y estadounidenses comenzaron a llegar con más frecuencia para escapar a los inviernos fríos y encontrar un estilo de vida diferente.

     

    2019 – 2022 el impulso Covid

     

     

    El Coronavirus fue una real oportunidad y un trampolín para Las Terrenas. El Gobierno de República Dominicana implementó las medidas adecuadas para que el país permaneciera abierto al turismo y reanudara las obras de construcción desde el verano de 2019.

    Aceleró la tendencia alcista en términos de turismo, construcción e inversiones . Todas las empresas y bienes raíces se están beneficiando hoy de la demanda creciente para Las Terrenas.

    A continuación se muestra un análisis de la reciente evolución de los precios inmobiliarios, la demanda y oferta por tipo de propiedad:

     

    Precio del terreno

     

     

    Los terrenos ubicados a poca distancia de la playa (máximo 700 metros) valorizaron mucho, especialmente en las zonas turísticas de Playa Las Ballenas y Playa Popy donde hay poco terreno disponible a la venta. El precio de la tierra subió entre un 25% y un 50% en algunas zonas privilegiadas cercanas a la playa.
    ⇒ El precio promedio por m² hoy es 200 USD para este tipo de terreno.

    Los terrenos frente al mar son cada vez más escasos y por lo tanto bastante valioso.
    ⇒ Hoy tienen un precio de mínimo de 500 USD por m² en la zona turística y hasta 800 USD por m² para terrenos excepcionales.

    A 15 minutos del centro de Las Terrenas, en dirección d’El Limón y Samaná, todavía es posible comprar grandes lotes frente al mar para grandes desarrollos a un precio atractivo alrededor de 150 USD por m².
    En esta región se preve un desarollo importante y ganará mucho valor en los próximos 5 a 10 años.

    Los Terrenos en colina con vista al mar apreciaron entre un 20 % y un 25 % durante el mismo período.
    ⇒ Hoy el precio por m² de los lotes individuales con vista al mar es de 100 USD por m². Parcelas más grandes adecuadas para proyectos residenciales están vendiendo desde 30 USD por m² hasta hasta 60 USD por m² para colinas de primera línea.

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    Precio del construido

     

     

    El precio de construcción por m² también se benefició de la fuerte demanda de bienes raíces en los últimos años. El aumento de los costos de construcción y los materiales también tuvo un impacto en los valores construidos en Las Terrenas. En promedio aumentó entre un 20% y un 30%.

    ⇒ El precio actual es de 1.000 USD por m² para edificios más antiguos (10 años o más) y terminados con materiales básicos. El valor del construido sube hasta 2.000 USD por m² para construcciones modernas con altos estándares de acabados como pisos de mármol o travertino, carpintería de roble, encimeras de cuarzo …

    El costo para construir una pequeña piscina privada es aproximadamente 10.000 dólares.

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    Turismo y Alquileres

     

    2021 fue un año récord para el turismo en la República Dominicana y particularmente en Las Terrenas. Después de una caída en 2020 debido a la primera ola de coronavirus y la prohibición de viajar por parte de la mayoría de los gobiernos, los primeros meses de 2021 mostraron grandes signos de crecimiento. El mes de marzo de 2021, cuando América del Norte reabrió sus aerolíneas, recibió 256.000 visitantes extranjeros, un aumento del 56% con respecto a las visitas registradas en febrero de 2021. Desde ese momento, el número de turistas siguió aumentando, apoyando el lanzamiento de una multitud de nueves proyectos residenciales.

     

     

    Precios del alquiler

     

    Apartamentos de 1 dormitorio ubicados cerca de la playa en la zona turística de Las Terrenas se alquilan por 80-120 USD por noche dependiendo de la temporada. Los propietarios pueden esperar un rendimiento neto del alquiler de 1500-2000 USD cada mes después de pagar los gastos.

    Los apartamentos de 2 dormitorios se alquilan entre 100 USD y 150 USD por noche. Producen un rendimiento neto mensual en un rango de 1800-2500 USD después de los gastos.

    Las villas de 3 habitaciones ubicadas en la zona turística tienen una tarifa por noche de 250 USD – 350 USD. Los alquileres mensuales generan un rendimiento neto en el rango de 4000 USD – 5000 USD después de los gastos.

     

    ¿Cómo elegir la propiedad de alquiler adecuada?

     

    La ubicación es el factor más importante. Las propiedades ubicadas a poca distancia de la playa (menos de 10 minutos caminando) y del centro del pueblo (supermercados, bancos, tiendas…) benefician de una mayor demanda. El índice de ocupación para este tipo de ubicación alcanza un promedio del 80% en temporada alta y un mínimo del 40% en temporada baja.

    Las propiedades de alquiler ubicadas en las afueras del área central de Las Terrenas hacia Playa Cosón y Playa Portillo conocen una demanda más baja pero tarifas más altas. La tasa de ocupación en temporada alta es del 65%-70% y del 35%-40% en temporada baja. Estas propiedades suelen ser mucho más exclusivas ya que se encuentran en zonas menos concurridas. Atraen a una clientela de mayor categoría, que buscan tranquilidad y están dispuestos a pagar un poco más por su alojamiento. Los hotels y las villas de lujo se ubican en estas áreas (playa Cosón y playa Portillo).

    Los servicios dentro y cerca de la residencia tambien tienen un impacto en la demanda y el precio del alquiler. Asegurase que sus huespedes reciban un servicio de calidad y que hayan actividades simpaticas cerca de su alojamiento. Piscina, restaurantes, recepcion,…

     

    Comprar una propiedad en plano en proyectos nuevos

     

     

    Para aquellos que quieran una inversion a medio o largo plazo, se recomienda comprar una propiedad en planos en un proyecto nuevo. Los proyectos de preventa brindan los siguientes beneficios:

      • Precios de entrada atractivos: entre un 20% y un 30% por debajo del precio de mercado
      • Ganancia de capital inmediata
      • Mejores estándares de construcción (acabados modernos)
      • Cuotas de pago durante el proceso de construcción…
      • Posibilidad de adaptar el diseño y elegir entre varias opciones de materialesy muebles

    Los nuevos proyectos generalmente se construyen en un período de 1 a 2 años y obtienen una apreciación inmediata a medida que avanza la construcción. Ademas muchos proyectos turisticos benefician de la certificacion CONFOTUR, la cual exempta los primeros propietarios de todos los impuestos de priopiedad!

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