FAQ

INMOBILIARIO EN LAS TERRENAS

Encuentre todas las respuestas a las preguntas más frecuentes sobre Bienes Raíces en Las Terrenas, Samaná, República Dominicana. El proceso legal para la compra de inmuebles, devoluciones de inversión, exenciones fiscales, honorarios legales …

Las Terrenas se beneficia de tarifas de alquiler altas gracias, entre otras cosas, a su turismo internacional y playas excepcionales.

 

El rendimiento anual de alquileres varía desde 6% hasta 15% neto en su inversión. Su agente inmobiliario local conocerá las mejores propiedades de inversión con el mayor potencial de rentabilidad. 

 

Además de los ingresos por alquiler, la demanda creciente para las propiedades inmobiliarias en Las Terrenas en los últimos años está empezando a impulsar el  valores de propiedad arriba . Esta tendencia tiene un efecto inmediato en plus valías.

 

Por lo tanto, es un buen momento para que los compradores ingresen al mercado antes de que suban los precios.

Hay una nueva ola de inversores llegando a Las Terrenas hoy desde Estados Unidos y Canadá . Antes de eso, Las Terrenas estaba constituida principalmente por europeos.

 

Las tarifas de alquiler y la ocupación dependen de varios factores :

 

  • Ubicación , las propiedades más cercanas a la playa o con vista al mar son obviamente más demandadas 
  • Servicios como una piscina, restaurantes, bares, ...
  • Acceso a la propiedad
  • Marketing de su propiedad (AirBnb, Booking, HomeAway…)
  • Interior Diseño
  • Equipo incluido (TV, Internet, Cocina ...)

Cuando se busca invertir en una propiedad, una de las primeras preguntas que se nos viene a la mente es la siguiente: "¿El precio de venta está por encima o por debajo del valor de mercado de esa propiedad? ”.

 

Para evaluar el real valor de mercado de bienes raíces, quitando el valor emocional de la ecuación, hay varios elementos que tomar en consideración:

 

  • El estado de la propiedad
  • La calidad de la construcción
  • La ubicación
  • El tamaño de la propiedad
  • Las características
  • Las comodidades

Otra forma de evaluar correctamente el valor de una propiedad es comparándola con propiedades similares en venta localmente.

 

Cuando no esté muy familiarizado con la zona, su mejor aliado es su agencia inmobiliaria. Un corredor confiable tiene conocimiento del negocio inmobiliario local y puede decirle rápidamente si una propiedad tiene un precio excesivo o está por debajo de su precio real de mercado.

Tasas e impuestos legales:

  • tarifa del 3% por la Transferencia del Título de la propiedad
  • 1% a 1,5% para las Tarifas legales (Notario, proceso de diligencia debida)
  • 1% Anual Impuesto sobre la propiedad (IPI)

La comisión del corredor la paga el vendedor y está incluida en el precio de venta.

Los extranjeros se benefician de los mismos derechos de propiedad y obligaciones como ciudadanos dominicanos . No existe restricción alguna para los extranjeros que deseen comprar bienes raíces. El pasaporte y la identificación son suficientes para participar en una transacción inmobiliaria.

Elegir una agencia inmobiliaria bien establecida al comprar una propiedad en la República Dominicana es de suma importancia. Ya sea que sea nuevo en el sector inmobiliario o en la isla, hay varios factores y conocimientos a tener en cuenta antes de invertir en una propiedad.

En una frase, trabajar con profesionales le brindará más seguridad, menos dolores de cabeza, más conocimientos, más opciones en el mercado y, al final, un mejor precio.

Descubra el equipo de Ocean Edge aquí: Más sobre nosotros

Con muchas oficinas de bienes raíces en actividad en Las Terrenas, es importante elegir el corredor adecuado. Aquí hay algunos criterios a considerar al seleccionar su agencia inmobiliaria:

  • Un sitio web bien construido con una navegación amigable para los usuarios.
  • Una amplia gama de propiedades presentadas con imágenes de calidad, videos y toda la información útil sobre la propiedad
  • Corredores multilingües para una comunicación clara y fluida entre todas las partes, compradores y vendedores, banco, notario…
  • Un corredor reactivo que muestra su participación en ayudarlo a encontrar y concluir su transacción de bienes raíces en las mejores condiciones
  • Es mejor elegir una agencia local con asociaciones locales en comparación con las agencias franquiciadas en el extranjero

Conozca al equipo en Ocean Edge Real Estate aquí: Más acerca de nosotros 

Para obtener una guía legal detallada, lea el siguiente artículo:


GUÍA PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD EN REPÚBLICA DOMINICANA

El procedimiento a la hora de invertir en bienes raíces en República Dominicana es similar al de Estados Unidos, Canadá y Europa. En primer lugar, debe encontrar la casa adecuada que se ajuste a su presupuesto y a su proyecto.


Puede buscar  VIVIENDAS EN VENTA EN LAS TERRENAS aquí y contacta con un agente para guiarlo en su consulta de propiedad.

El proceso de compra legal en 3 pasos:

1 - La oferta de compra

Una vez que se haya decidido por una propiedad en particular, el primer paso es enviar una oferta formal por escrito al vendedor describiendo las principales condiciones bajo las cuales se propone comprar la propiedad. Esta Oferta de Compra, generalmente enviada por correo electrónico, incluye detalles como el precio de compra, las condiciones de pago y más aspectos si es necesario. Se recomienda ser lo más transparente posible desde el principio.

Cuando el vendedor recibe su oferta, puede aceptar la propuesta o enviar una contraoferta con diferentes términos, más cercanos a sus expectativas.

Este delicado proceso de negociación es único para cada transacción . De ahí la importancia de discutir con su agente inmobiliario para obtener la mejor oferta posible.

2 - La promesa de venta

El segundo paso es la redacción y firma de la "Promesa de Venta". En República Dominicana, el POS es un documento legalmente vinculante que debe firmarse ante un notario público.

Todos los los términos de la transacción se establecen en ese documento; incluirá los nombres completos de ambas partes, referencias que establezcan identidades (como pasaportes válidos, licencia de conducir), una cláusula en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, una descripción legal de la propiedad, el precio final de compra, las condiciones de pago, el fecha de entrega de la propiedad, fecha exacta de cierre, etc.

Al firmar la “Promesa de Venta”, el comprador debe transferir el primer pago según lo acordado entre las partes. El monto generalmente varía del 10% al 20% del precio de compra. Dependiendo del tipo de transacción, este pago se coloca en la cuenta de depósito en garantía de la oficina legal representándolo, o enviado directamente a la cuenta del vendedor.

En el mismo momento, el notario procederá con el proceso de debida diligencia .

3 - Escritura de compraventa

El último paso para finalizar su transacción inmobiliaria ción es firmar la "Escritura de Venta". Es un documento formal legalmente vinculante para ambas partes y firmado en presencia de un notario público.

Como se mencionó, la oficina legal necesita solicitar y verificar todos los documentos necesarios (diligencia debida) para garantizar una transferencia adecuada de la propiedad al comprador.

Este proceso puede tardar unos pocos días o considerablemente más. El tiempo requerido variará según la disponibilidad de los documentos, las personas y la complejidad de la transacción. Según la experiencia, suele tardar de 2 a 3 semanas.

Ambas partes deben estar presentes físicamente (o sus representantes legales a través de un Power Abogado) frente al Notario Público. La Escritura de Venta será leída y firmada por ambas partes. El agente inmobiliario acompañará durante el proceso de firma.

Todos los fondos (monto acordado entre las partes en la "Promesa de Venta") deben estar disponibles para su transferencia en el momento del cierre. El comprador y el vendedor firmarán todos los documentos necesarios. Una vez que el vendedor certifica la recepción de los fondos y solo entonces, el notario público sellará la "Escritura de venta".

Ahora, la venta puede ser registrada en la "Oficina de Registro de Títulos" por su representante legal. En la mayoría de los casos, toma alrededor de 1 a 2 meses obtener la propiedad bajo y nuestro nombre (o el nombre de su empresa).

Los honorarios legales son alrededor del 1% -1,5% del monto acordado por la transacción inmobiliaria. Esta tarifa cubre los servicios prestados por la oficina legal que lleva a cabo el proceso legal.

 

Incluye:

  • Redacción de contratos (Promesa y Acto de Venta)
  • Reuniones
  • Debida diligencia
  • Transferencia de propiedad, Certificado de título

En resumen, todos los pasos necesarios para verificar el estado legal de la propiedad, redactar los contratos y transferir la propiedad al comprador.

 

El comprador es responsable de la transferencia y los honorarios legales. Todas las demás tarifas las paga el vendedor.

El impuesto de transferencia de propiedad es el impuesto que paga el comprador al registro de títulos, en la región donde se encuentra la propiedad.

 

En la República Dominicana, el impuesto a la transferencia de propiedad es igual al 3% del valor tasado de esa propiedad. Ese valor es diferente del precio de compra. Es el valor de la propiedad registrado en la Oficina de Rentas Internas. En general, es más bajo que el valor real de mercado de la propiedad.

 

Para propiedades compradas bajo un empresa, el impuesto de transferencia adeuda es el 2% del capital de esa empresa.

Los principios son diferentes para cada transacción. Le recomendamos que obtenga asesoramiento de un notario / abogado local para evaluar las mejores opciones para su inversión.

El impuesto predial anual (IPI) se aplica al monto total del valor inmobiliario de una propiedad.

 

Para todos los bienes raíces (casas y lotes) propiedad de individuos cuyos valores están registrados por debajo de US $ 150,000, la propiedad está exenta del impuesto anual a la propiedad. 

 

Tarifas

 

Particulares: se aplica una tasa del 1% sobre la plusvalía de RD $ 7,438,197 (US $ 147,387 a junio de 2019) de la propiedad.

 

Fideicomisos: 1% sobre el valor de la propiedad inmobiliaria . Sin excepción.

 

Empresas: 1% del capital social.

 

El impuesto predial se paga en dos cuotas semestrales, con fecha límite para pago de la primera cuota el 11 de marzo y de la segunda el 11 de septiembre. Es bueno saberlo: el monto de los activos fiscales pagados por una empresa se puede aplicar como crédito a sus ingresos.

 

 

Exenciones

    • El edificio (y el terreno en el que está construido) pertenecen a personas mayores de 65 años, siempre que sea la única propiedad que se posea por la misma persona en la República Dominicana
    • Jubilados y rentistas de una fuente extranjera (50%)
    • Tierras rurales y propiedades de uso agrícola ubicadas en tierras rurales
    • Todas las propiedades cuyo valor total sea igual o menor que (RD $ 7,438,197 / US $ 147,387)

La Ley CONFOTUR es un incentivo del gobierno para desarrollar áreas turísticas de la República Dominicana y promover la protección del medio ambiente en estas áreas.


Los beneficios de esta ley se pueden otorgar a todas las personas físicas o jurídicas. personas domiciliadas en el país para promover o invertir capital en infraestructuras turísticas, tales como Inmobiliarias.

 

Las propiedades que se rigen por la Ley CONFOTUR están exentas de todos los impuestos a la propiedad para un período de 15 años :

 

Para particulares (primeros propietarios) :

 

  • Exención del 3% de Impuesto de Transferencia por la transferencia del título
  • Exención del 1% del impuesto anual a la propiedad (IPI) 
  • Exención del impuesto sobre la ganancia de capital al revender la propiedad 
  • Exención del impuesto sobre los ingresos por alquiler

Para desarrolladores: 

 

  • Exención del 100% de los impuestos nacionales y municipales para la constitución de sociedades, para el aumento de capital de sociedades ya constituidas, Impuestos Nacionales y Municipios por transmisión sobre derechos inmobiliarios, por ventas, permutas, aportaciones en la naturaleza y cualquier otra forma de transmisión sobre derechos inmobiliarios, de el Impuesto sobre Viviendas Suntuarias y Solares No Construidas (IVSS). Incluye también todos los honorarios por la elaboración de los planos, los estudios, asesorías y supervisión de la construcción a ejecutar en el proyecto turístico en cuestión, siendo esta última una exención aplicable a los contratistas encargados de la ejecución de las obras.

     

  • Exención de 100% de impuestos de importación y otros impuestos como tasas, aranceles, recargos, incluido el Impuesto sobre Transferencias de Bienes y Servicios Industrializados (ITBIS), que se aplican a maquinaria, equipo, materiales y bienes muebles que sean necesarios para la construcción y para el primer equipamiento y puesta en marcha de la instalación turística de la que se dispone.

     

  • Una vez que un proyecto es aprobado por la Ley CONFOTUR y se le otorgan todos los beneficios mencionados anteriormente, los inversionistas pueden deducir sus inversiones de sus ingresos netos imponibles

Un "Deslinde" es un título de propiedad o un "Certificado de título" que define los límites de una propiedad y sus legítimos propietarios. NO PUEDE comprar una propiedad legítimamente sin un borrar "Deslinde".

 

Este documento también certifica que la propiedad era inspeccionado por un geómetro (con puntos GPS ) y que todos sus límites fueron definidos a partir de el título original . Un "Deslinde" azul significa que todo es en orden. Ese documento se emite inmediatamente después de que se aprueba la propiedad, se borra.

 

Las actualizaciones recientes a la Ley de Registro de la Propiedad de la República Dominicana requieren que todas las transacciones de bienes raíces s deben tener un claro "Certificado de título" registrado en el Registro de la Propiedad. Antes de esta ley, toda la responsabilidad de tener un certificado de título claro se dejaba a los compradores.

 

Es ahora la responsabilidad del representante legal del comprador para verificar que la propiedad tiene un" Certificado de título "claro. 

 

La Ley del Registro de la Propiedad de la República Dominicana deja en claro que una propiedad no se puede vender y registrar en el Registro de la Propiedad sin tener un "Deslinde" juntos con un "Certificado de título" claro.

Puede asegurarse de que la compra de una propiedad sea segura gracias a 2 intermediarios: Una agencia inmobiliaria de confianza y oficina legal. Si vive en la República Dominicana y conoce personalmente al vendedor , no podría considerar necesario utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria local.

 

El mejor Una forma de asegurarse de que una propiedad en venta sea segura para comprar es buscar el consejo de una buena agencia inmobiliaria local. Ellos tomarán los pasos preliminares para asegurarse de que la propiedad está en orden con sus obligaciones legales . Un corredor profesional también se asegurará de que encuestas y títulos son válidos y están actualizados.

Para garantizar que el proceso de compra se desarrolle sin problemas, se recomienda encarecidamente contratar los servicios de un representante legal confiable. La agencia inmobiliaria lo derivará a una oficina legal de confianza que le brindará toda la información legal y se encargará del proceso de debida diligencia hasta que se registre la propiedad a su nombre.

 

Requerirán todos los documentos necesarios del vendedor o su abogado:

 

  • Copia de la tarjeta de identificación del vendedor o una copia de su pasaporte,
  • Copia del certificado de título,
  • Copia de los recibos de pago de impuestos, emitidos por la Oficina de Impuestos Internos,
  • Copia de la encuesta original o el plano de la parcela ("Deslinde") de la propiedad.

En caso de que el vendedor compró originalmente la propiedad como un condominio o el vendedor es una corporación, se requieren documentos adicionales.

No hay ninguna restricción de ningún tipo para los extranjeros  para heredar la propiedad de una propiedad en la República Dominicana.

 

  • Ciudadanos y Residentes de la República Dominicana estarán felices de saber que la ley tributaria actual redujo el impuesto a la herencia a solo 3% del valor tasado de la propiedad

     

  • Para aquellos beneficiarios que son viviendo fuera de la República Dominicana , el impuesto a la herencia es del 4.5% 

Se deberá transferir una parte mínima de la herencia a los herederos directos, independientemente de la existencia de un testamento en otro país. 

Algunos condominios y hoteles en Las Terrenas ofrecen a los propietarios en su proyecto para unirse a un programa de grupo de alquiler.

 

El grupo de alquiler es gestionado por un equipo de profesionales que se encargará del alquiler  y manteniendo su propiedad mientras no esté aquí. 

 

El objetivo es maximizar el retorno de su inversión y garantizan un servicio de calidad combinando los alquileres de todas las unidades del grupo de alquiler.

 

Los ingresos totales del grupo son  redistribuido a los propietarios, neto de costos de mantenimiento y administración . El equipo de administración que se encarga del alquiler de su unidad generalmente solicitará un 15% - 20% comisión sobre los alquileres .

Una vez que haya encontrado el terreno adecuado para su proyecto:

    • Envíe una oferta escrita hasta su agente inmobiliario local
    • Cuando se acuerden los términos de la transacción (precio, tiempo, garantías ...), utilice el servicios de una oficina legal / notario público para:
    • Aplicar la diligencia debida en esa propiedad
    • Borrador y firma de la "Promesa de venta" que describe los términos de la transacción
    • Borrador y firma de la "Escritura de compraventa"

Desde ese momento, toma aproximadamente un mes transferir el título de propiedad al nombre del comprador.

Si desea construir una casa en su land, su agencia inmobiliaria puede recomendar arquitectos y constructores de renombre localmente.

Estos son los diferentes pasos para construir una casa:

      • Envíe sus requisitos a uno (o varios) arquitectos. Revisen el diseño juntos y obtengan un presupuesto para la construcción de su casa personalizada
      • Firme un contrato vinculante que describa los términos acordados, responda posibilidades y eventuales sanciones en caso de incumplimiento
      • Una vez que sea el propietario legítimo del terreno (se le cede el título), el arquitecto enviará los planos finales a las autoridades competentes para obtener el permiso de construcción. Este proceso puede tardar de 2 a 3 meses.
      • Una vez que tenga los permisos para construir, la construcción puede comenzar. Las condiciones de pago normalmente siguen las fases de construcción .


Esta es una estructura de pago típica en una nueva construcción:

        • Firma del compromiso de venta | 10%
        • Preparación del terreno & amp; Sentar las bases | 20%
        • Paredes y techos | 25%
        • Acabados | 30%
        • Entrega de claves | 10%
        • Recepción del título de propiedad | 5%

¿Quiere saber más? Visite nuestra página : Construye tu casa en Las Terrenas

Cada región en la República Dominicana tiene reglas distintas en términos de densidad de construcción .


En Las Terrenas y la Península de Samaná, por ejemplo, se han definido diferentes áreas de construcción, cada una zona teniendo sus regulaciones específicas en términos de construcción.

La regla más relevante es la  densidad de edificios . Representa el número de habitaciones permitidas por hectárea (= 10,000 m² o +/- 2.5 acres) 

Si está buscando desarrollar un proyecto como un condominio o un hotel, es importante verificar la densidad de construcción de el terreno que desea adquirir. ¡Pídale esa información a su agente inmobiliario!

A continuación se muestra un mapa del Ministerio de Turismo que representa la densidad de construcción por área en Las Terrenas:

 

Depende totalmente de usted. Los grandes proyectos suelen tener su propio equipo de ventas para promover el desarrollo. Estos equipos de ventas también son remunerados con una comisión de ventas incluida en el precio de venta, al igual que un corredor independiente.

Sin embargo, trabajar con un agente inmobiliario para representarlo cuando compre proyectos de pre-construcción tiene su propio ventajas:

  • Los representantes de ventas representan directamente al constructor, ya que trabajan exclusivamente para esa persona. De un agente inmobiliario independiente, puede esperar que busque activamente su interés.
  • Un agente inmobiliario independiente tiene conocimiento sobre los proyectos en curso a nivel local y puede informarle y guiarle hacia las mejores opciones . Su corredor personal siempre negociará en su mejor interés las condiciones finales de la compra para obtener un mejor precio, condiciones de pago favorables.

     

  • Un agente inmobiliario también le enviará actualizaciones frecuentes sobre el avance de la construcción.

Al final, trabajar con un agente inmobiliario independiente aumentará sus posibilidades de hacer la decisión correcta para su inversión.

Descubra aquí el Proyectos en curso en preventa en Las Terrenas

Para obtener la residencia dominicana, es necesario solicitar una "Visa de residencia" en un consulado dominicano en su país de origen. El solicitante debe proporcionar varios documentos:

 

  • Un certificado de nacimiento
  • Referencias bancarias
  • Un certificado de matrimonio
  • Un informe policial

Todos los documentos mencionados anteriormente deben estar traducidos y apostillados en español, el único idioma oficial en la República Dominicana.

 

Las apostillas autentican los sellos y firmas de documentos oficiales, incluidos notarios, certificados de nacimiento, órdenes judiciales y otros documentos emitidos por una autoridad pública. Al aplicar las apostillas, los documentos son reconocidos en todos los países miembros de la Convención de La Haya.

 

PD: La tarifa de un abogado de inmigración para manejar el primer proceso de residencia es de alrededor de US $ 1200. Las renovaciones son mucho menos costosas y más fáciles de obtener.

 

Se le pedirá al solicitante que proceda a una breve examen médico en Santo Domingo para recibir la tarjeta de residencia

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