Guide pour acheter une propriété en République Dominicaine

Table des matières
    Add a header to begin generating the table of contents

    introduction

    L’achat d’un bien immobilier en République dominicaine est un processus assez simple qui implique plusieurs étapes juridiques similaires au processus aux États-Unis, à quelques exceptions près. En tant que courtier immobilier, il est de notre responsabilité que les acheteurs soient guidés efficacement tout au long de leur achat immobilier, en contractant le bon Notaire Public et en veillant à ce que toutes les protections et garanties légales soient respectées en conséquence.

    « Guide achat d’un bien immobilier » fournit une description détaillée du processus d’achat pour informer correctement les acheteurs avant de conclure une transaction immobilière en République dominicaine.

     

    La transaction immobilière en 5 étapes

    1. Les étapes préliminaires

    L’achat d’un bien immobilier en République dominicaine ne suit pas toujours le modèle nord-américain d’une offre écrite présentée par l’acheteur au vendeur, suivie de l’acceptation écrite du vendeur. Au lieu de cela, après un accord verbal entre l’acheteur et le vendeur sur les conditions d’achat, une promesse de vente contraignante est rédigée par un avocat ou un notaire. Le contrat est signé par les deux parties. Les notaires en République dominicaine sont tenus d’avoir un diplôme en droit.

    Il est fortement recommandé à l’acheteur potentiel de retenir les services d’un avocat immobilier de confiance avant de signer un document ou de faire un dépôt. Ocean Edge travaille uniquement avec des avocats de confiance pour garantir un processus juridique sans faille.

     

    2. La promesse de vente

    La Promesse de vente est un document juridique, liant les deux parties à la signature, en présence d’un Notaire. D’un point de vue pratique, il est plus important que l’acte de vente car il contient une description détaillée de la transaction jusqu’au paiement intégral de la propriété et le transfert du titre de propriété à l’acheteur.

    Une promesse de vente bien rédigée doit contenir les articles suivants :

    * (a) Nom complet et identité des deux parties. Si le vendeur est marié, le conjoint est tenu de signer.

    * (b) Description légale du bien à acheter

    * (c) Prix d’achat et modalités de paiement

    * (d) Clause de défaut et pénalité

    * (e) Date de livraison du bien

    * (f) Due diligence requise ou complétée

    * (g) Déclarations du vendeur et recours en cas de fausse déclaration

    * (h) Obligation du vendeur de signer l’acte de vente à réception du paiement final

    Afin que les acheteurs soient protégés adéquatement, il est fortement recommandé de suivre ces 3 conseils :

    (a) L’acompte versé par l’acheteur à la signature de la promesse de vente doit être suffisamment élevé pour garantir la bonne exécution de la transaction (pénalité équivalente en cas de rupture du contrat). Il est de pratique courante de verser un acompte de 10 à 20 % du prix d’achat.

    (b) Les paiements doivent être conditionnés à la disponibilité d’un titre de propriété clair ou à l’avancement adéquat de la construction

    (c) Utiliser des agents d’entiercement afin que le vendeur n’ait pas accès aux fonds jusqu’à l’accomplissement de ses obligations

    3. L’acte de vente

    L’acte de vente, comme la promesse de vente, est un contrat liant les deux parties à la signature et en présence d’un notaire. Son but est d’attester que la propriété a été payée en totalité et que le titre de propriété original a été transféré du vendeur à l’acheteur.

    L’acte de vente est transmis à l’Internal Revenue Office le plus proche où une demande est faite pour l’évaluation de la propriété. L’Internal Revenue Office vérifie que le vendeur est en conformité avec ses obligations fiscales et envoie un inspecteur pour faire l’évaluation. La détermination du montant des taxes à payer peut prendre quelques jours ou semaines, selon la disponibilité de l’inspecteur immobilier.

    4. Dépôt au Registre du Titre

    Une fois la propriété évaluée et les taxes payées, l’acte de vente et le certificat de titre du vendeur sont déposés, ainsi que la documentation fournie par l’Internal Revenue, au bureau d’enregistrement des titres de la juridiction où se trouve la propriété.

    5. Certificat de titre

    La vente est enregistrée au bureau d’enregistrement des titres et un nouveau certificat de titre est délivré au nom de l’acheteur. Une fois la vente enregistrée au Registre des Titres, le bien appartient légalement à l’acquéreur. La délivrance du nouveau certificat de titre peut varier de quelques jours à quelques semaines selon le bureau d’enregistrement des titres où la vente a été enregistrée.

     

    Vérifications nécessaires

    De nombreux avocats en République dominicaine n’effectuent pas la diligence raisonnable requise sur les transactions immobilières, se limitant à l’obtention d’une certification sur le statut de la propriété auprès du bureau d’enregistrement des titres. D’où l’importance de contracter un notaire de confiance et certifié.

    Pour démarrer la Due Diligence, le vendeur/courtier doit fournir au notaire les documents suivants :

    • Copie du certificat de titre de propriété
    • Copie de l’arpentage officiel de la propriété foncière ou « Deslinde ». La Deslinde est un document officiel délimitant la propriété avec des points GPS et approuvé par le gouvernement. Avec la loi sur le registre, la vente de propriétés sans terrain approuvé par le gouvernement (Deslinde) ne peut pas être enregistrée au registre.
    • Copie de la carte d’identité (Cédula) ou passeport et pièce d’identité du conjoint, si marié
    • Copie du reçu du dernier paiement de taxe foncière (IPI) ou copie du certificat attestant que la propriété est exonérée de taxe foncière, et attestation de l’Internal Revenue Office confirmant que le vendeur est en règle avec les obligations fiscalesSi le bien appartient à une entreprise :
    • Copie de la documentation corporative (dernière assemblée générale du conseil d’administration), y compris les statuts, l’inscription à jour au Registre du Commerce et la résolution autorisant la vente
    • Certification de l’Internal Revenue Office montrant que la société est à jour avec ses obligations fiscales, en particulier avec l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les actifsSi le bien fait partie d’une copropriété :
    • Copie de la déclaration de copropriété
    • Copie du règlement de copropriété
    • Copie des plans de construction approuvés
    • Attestation de l’administration de la copropriété indiquant que le vendeur est en règle avec les charges de copropriété (HOA)
    • Copies des procès-verbaux des trois dernières assemblées de copropriétéSi le bien est une maison individuelle :
    • Copie des plans de construction approuvés
    • Inventaire des meubles inclus
    • Des copies des contrats de services publics et des reçus montrant que le vendeur est à jour avec celui-ci.

    Après avoir obtenu les documents énumérés ci-dessus, l’avocat doit traiter les éléments suivants :

    • Recherche de titre : obtenez une attestation du bureau d’enregistrement des titres correspondant concernant le statut de la propriété, identifiant le propriétaire, les hypothèques éventuelles et les privilèges affectant la propriété
    • Arpentage : Vérification par un arpenteur indépendant que la propriété coïncide avec l’arpentage/Deslinde. Pas nécessaire lorsque la propriété est située dans un lotissement préalablement inspecté. L’enquête/Deslinde doit être revérifié même lorsque le vendeur fournit un terrain/Deslinde approuvé par le gouvernement
    • Inspection des améliorations : Examiner les améliorations sur le terrain à vendre (maison, condo) par un constructeur ou un architecte qualifié pour confirmer que les plans présentés sont corrects et que les améliorations sont en bon état
    • Permis : L’avocat doit confirmer que le bien à acheter peut être utilisé aux fins recherchées par l’acheteur.Certaines restrictions légales doivent être prises en compte avant d’acheter :

    Par exemple, la loi 305 de 1968 établit une zone maritime de 60 mètres le long de tout le littoral dominicain qui protège en fait toutes les plages en propriété publique. Aucune construction n’est autorisée dans la zone maritime sans un permis spécial du pouvoir exécutif. De plus, dans les zones touristiques, il existe quelques restrictions de construction administrées par le ministère du Tourisme.

    • Possession : L’avocat doit vérifier que le vendeur est bien en possession du bien. Il convient de s’assurer qu’aucun autre droit de quelque nature que ce soit n’existe sur la propriété. Des précautions particulières doivent être prises avec les propriétés non clôturées en dehors des lotissements connus. Il est conseillé de les clôturer avant la fermeture.
      S’il y a des locataires sur la propriété, l’acheteur doit être informé que la loi dominicaine protège les droits d’un locataire et que l’expulsion d’un locataire récalcitrant peut s’avérer longue et coûteuse.
    • Employés : Le vendeur doit payer à tous les employés travaillant sur la propriété leur indemnité légale de licenciement, sinon l’acheteur pourrait se retrouver responsable du paiement plus tard.
    • Services publics: L’avocat doit vérifier que le vendeur n’a pas de factures de services publics en attente en s’informant auprès du distributeur d’électricité, des compagnies d’eau, de câble et de téléphone appropriés.

    Taxe de transfert de propriété

    Les taxes doivent être payées avant de déposer l’achat au bureau d’enregistrement des titres. Les taxes et les dépenses sur le transfert de propriété immobilière représentent environ 3,5 % de la valeur estimée par le gouvernement de la propriété, comme suit :

    • Taxe de transfert de 3% (Loi # 288-04)
    • Dépenses mineures telles que le coût du chèque certifié requis pour payer les impôts à l’Internal Revenue et divers timbres.

    Les taxes sont payées sur la base de la valeur marchande de la propriété telle que déterminée par les autorités fiscales, et non sur le prix d’achat indiqué dans l’acte de vente.

    Il est possible d’atténuer l’impact des droits de mutation en utilisant une faille dans la loi qui permet l’apport en nature de biens dans les sociétés sans payer de droits de mutation. Pour cela, la coopération du vendeur est indispensable.

     

    Impôts et dépenses sur la propriété

     

    Les propriétés détenues au nom d’un particulier sont soumises à un impôt foncier annuel (« IPI ») de 1% de la valeur estimée par le gouvernement dépassant 7 710 158 pesos RD $ (150 000 $ US) à l’exception des lots non construits ou des fermes en dehors des limites de la ville et des propriétés dont propriétaire est âgé de 65 ans ou plus, qui l’a enregistré à son nom depuis plus de 15 ans et n’a pas d’autre propriété.

    Si le bien est détenu par une société, aucun impôt foncier n’est dû. Au lieu de cela, la société doit payer un impôt de 1 % sur les actifs de la société. Cependant, tout impôt sur le revenu payé par la société constituera un crédit d’impôt sur l’actif, de sorte que si

    les impôts sur le revenu des sociétés payés sont égaux ou supérieurs aux impôts sur les actifs dus, la société n’aura aucune obligation de payer des impôts sur ses actifs.

    Achat de biens immobiliers par des étrangers

    Il n’y a aucune restriction sur les étrangers qui achètent des biens immobiliers en République dominicaine.

    Auparavant, le décret 2543 du 22 mars 1945 et ses amendements imposaient aux étrangers d’obtenir l’approbation présidentielle préalable sauf dans certains cas. Le décret 21-98 du 8 janvier 1998 a aboli cette réglementation et établi comme seule obligation que les bureaux d’enregistrement des titres tiennent un registre, à des fins statistiques, de tous les achats effectués par des étrangers.

     

    Héritage de biens immobiliers par des étrangers

    Il n’y a aucune restriction sur les étrangers héritant du titre de propriété immobilière en République dominicaine.

    Les droits de succession ont récemment été abaissés à 3 % de la valeur estimative de la succession. Pour les bénéficiaires résidant en dehors de la République dominicaine, les droits de succession sont soumis à une surtaxe de 50%, portant le taux d’imposition à 4,5%.

    La succession immobilière est régie par la loi dominicaine qui prévoit la succession forcée :

    une partie de l’héritage doit revenir à certains héritiers par la loi. Par exemple, un étranger avec un enfant doit réserver 50 % de la succession à cet enfant malgré l’existence d’un testament ou de la loi de son pays de résidence. Pour éviter l’application des règles dominicaines de succession à la succession, il est conseillé aux étrangers de détenir des biens immobiliers indirectement par l’intermédiaire d’une société holding.

    Remarque : Bien que nous ayons fait des recherches approfondies pour garantir l’exactitude de cette publication, elle n’est pas destinée à fournir des conseils juridiques. Les situations individuelles peuvent différer et doivent donc être discutées avec un expert juridique. Pour des conseils techniques ou juridiques spécifiques sur les informations fournies et les sujets connexes, veuillez nous contacter par e-mail et nous serons heureux de vous mettre en contact avec notre notaire et avocat.

    Nous espérons que ce guide d’achat vous a été utile. Pour toute question, veuillez nous contacter par email à [email protected] et nous vous répondrons dans les plus brefs délais.

    Nous restons à votre entière disposition pour vous guider dans votre recherche de bien immobilier à Las Terrenas en République Dominicaine.

    L’équipe Ocean Edge

    Partagez notre blog

    Plus d'info à propos de las terrenas

    propriétés à vendre par type d'emplacement

    Quel est votre style de vie préféré ? Se réveiller le matin avec une vue magnifique sur l’océan et la nature environnante, la vie exclusive à la plage les pieds dans le sable ou dans un quartier calme à quelques pas des eaux cristallines de Las Terrenas.

    Cliquez sur votre style de vie préféré et trouvez celui qui vous convient le mieux.

    Immobilier à vendre par type de propriété

    Retour haut de page